1. Lokalizacja pensjonatu w cichej dzielnicy Karpacza, pośród drzew i w odległości zaledwie 100m od lasu i wejścia do Karkonoskiego Parku Narodowego.
    

2. Obiekt po pełnym remoncie. Ocieplenie, drzwi,  elektryka, hydraulika, nowe okna, węzły sanitarne, klatka schodowa, taras, parking, ogrodzenie, bramy. Remont generalny w pełni wykonany. Rok budowy 1984 – cegła.
    

3. Nowe pełne wyposażenie - dosłownie wszystko. - koszt 2 & 3 remontów i inwestycji w okresie 2019 - 2021 - ok 1.5 miliona złotych.
    

4. Roczna stopa zwrotu ok 12-15 procent w okresie “covidowym” - pensjonat pozwala także generować koszty 😊.
    

5. Możliwość przekształcenia na dom spokojnej starości lub gościniec weselny, klinikę.
    

6. Faktura VAT - sprzedaję jako biznes.
    

7. Duża działka możliwość dobudowania dodatkowych domków całorocznych w sumie ok. 15.3 arów. to rzadkość w Karpaczu.
    

8. Internet światłowód, profesjonalna nowa instalacja DVB-S, DVB-T, monitoring
    

9. Możliwość dokupienia sąsiadującej działki 7.5 ara od sąsiada – wtedy zaczynają się inne możliwości – ja myślałem o sali weselnej.
    

10. Lokal rozpoznawalny na facebooku oraz  booking com. Doskonale można zwiększyć dochody posiadając recepcję - typowe dla lekarzy, stomatologów - wykonując tzw. pro-aktywny marketing przez social media, telefony, komunikatory. To działa sam jestem zdziwiony z jaką skutecznością. Mamy setki “followersów”, opinie na booking.com 8/10.
     

11. Sprzedaż obiektu wraz z rekomendacją personelu - Panie prowadzące oraz obsługa techniczna - mamy swoją ekipę do wszystkiego zjawiają się tego samego dnia.
     

12. Parking na min 9 aut plus garaż - rzadkość w Karpaczu, zamykany i monitorowany. Można upakować do 15 pojazdów. Mało, który hotel czy pensjonat dysponuje tak dużym parkingiem. oczywiście kostka brukowa.”
     

13. Dedykowane miejsce do biesiady lub  ogniska. Podobnie rzadkość w Karpaczu, turyści to lubią i płacą za to. Teren przygotowany, ławki, wiata, miejsce na ognisko, oświetlenie, teren wydzielony. Można rozważyć postawienie 2 domków campingowych.
     

14. Dwa standardy - apartamenty i pokoje wszystkie z łazienkami. Pełen wyremontowany węzeł sanitarny, pokój dla obsługi, kuchnia i stołówka dla gości z jadalnią, kuchnia dodatkowa, pralnia, suszarnia, magazyn, kotłownia z miejscem na saunę.
     

15. Możliwość zagospodarowania strychu - pokoje lub apartament - ok 6 dodatkowych miejsc.
     

16. Ogrodzenie kute przód, tył panele, zamykana przesuwna brama - na zamówienie, monitoring, wjazd z ulicy asfalt. Lampy uliczne przy posesji.
     

17. Spokojna okolica, nie ma deweloperki i nie będzie apartamentów budowanych hurtowo, blisko las, potoki, wejście na Śnieżkę, Karkonoski Park Narodowy.
     

18. Sprzedaje z powodów osobistych, nie mam noża na gardle ani komornika więc szkoda czasu na niepoważne oferty. Pensjonat jest jedną z kilku biznesów, które posiadam i fizycznie brakuje mi czasu a do tego 4 dzieci.
     

19. Pomogę przy szkoleniu z booking com - znam bardzo wiele przydatnych trików, pomogę z reklamą na facebooku, pomogę z rejestracja w programie bon turystyczny.
     

20. W cenie jest wszystko od przysłowiowego widelca w kuchni po kosiarki, telewizory, AGD, cały nowy sprzęt.
     

21. Rozsądna inwestycja i zyskowna . Nie ma sensu kupować kolejnego mieszkania bo tych będzie przybywać, natomiast ilość takich miejsc w Polsce jest ograniczona i ich wartość będzie rosła.
     

22. Księgi wieczyste do wglądu, nie ma hipoteki, możliwa szybka transakcja celem ucieczki w koszty  wraz z odpisem wspomnianego VATu.  
     

23. Relatywnie niskie koszty utrzymania: gaz, prąd, woda, śmieci wszystko do wglądu. Poziom 50 - 60 % wyższy, niż dom jednorodzinny - porównuje do swojego 260 mkw.
     

24. Lokal tej wielkości spokojnie poprowadzi jedna osoba w sezonie. Większy pensjonat wymaga większej ilości osób do obsługi. To ważny czynnik, o którym często się zapomina.
     

25. Dlaczego akurat tyle chcę za pensjonat: 4.5000.000 PLN brutto.
    4.000.000 brutto – pensjonat z działką 6.9 ara. Odpis 23% VATu.
    500.000 brutto – działka użytkowanie wieczyste – 8.49 ara – bez możliwości odpisu VATu.
     

26. 1540mkw działki w Karpaczu, z dojazdem i uzbrojeniem: gaz, kanalizacja, światłowód, oświetlenie, ogrodzonej, w atrakcyjnym miejscu, parking - kostka brukowa, trawniki, murki, skalniaki, wiata. sama działka to koszt min 600 PLN mkw, -+900 tys. PLN. Inwestycje moje wspomniane.
     
27. Lokal ma powierzchnię użytkową ok. 386 mkw co po porządnym remoncie wyceniam na ok. 4.0M licząc 10.4 tys za metr kw - w rzeczywistości powierzchnia jest większa ponad 420 mkw – wliczając poddasze.
     
28. Sprzęt: nowe pralki, lodówki, zmywarki, łóżka, meble, materace,  kosiarki - dosłownie wszystko.
     
29. Średnia cena 1 mkw apartamentu  50 mkw - stan deweloperski: Karpacz: +12  tys PLN,
    Międzyzdroje 15 tys PLN, Zakopane  +16 tys PLN za metr kwadratowy.
    W Karpaczu są 3 - 4 podobne ogłoszenia w tym zakresie cenowym.                               
    Jednak po głębszej analizie jeden lokal jest z okresu Gierka - i też się nic nie zmieniło  opalany węglem, drugi zaś z początku poprzedniego stulecia.
    Proszę nie sugerować się ogłoszeniami 5km, 10km od Karpacza - tam nie ma turystów, nie ma interesu.
     
30. Pensjonat ma cztery pokoje 3 osobowe, dwa pokoje 4 osobowe, dwa apartamenty standard porządnego hotelu na 4 i 5 osób. Wszystkie z łazienkami. Daje to nam 28 miejsc noclegowych, bez dostawek.
    Do tego dochodzi mieszkanie dla Pani obsługującej lokal z węzłem sanitarnym – kawalerka oraz 2 pokoje: 1 i 2 osobowe ze wspólna łazienka. Wynajmujemy je sporadycznie, tylko w wysokim sezonie – dodatkowe 3 miejsca.
    Praktyka pokazuje, że można spokojnie doliczyć 4 miejsca - dzieci śpią z rodzicami, dostawki łóżka. Do obliczeń rentowności przyjmuję 30 miejsc noclegowych - bez strychu, i dodatkowych pokoi na dole – 3 miejsca. 
    Do tego dochodzi  toaleta na parterze dla gości, hol dzielony z wiatrołapem, jadalnia z kuchnią dla gości, pokój z kuchnią - min 2 osoby wspomniana kawalerka dla Pani opiekującej się pensjonatem, łazienka z toaletą dla pani Pralnia, suszarnia, magazyn, kotłownia, garaż, strych i wspomniane 2 pokoje bez węzła sanitarnego.

 

Apartamenty są dwa. Mniejszy ma aneks kuchenny: indukcja, zlew, lodówka, zmywarka, łazienka z prysznicem. duzy pokoj - całość ok 30 mkw. wyjście na taras. Okna na dwie strony, zaluzje anytwlamaniowe. Standard 4 gwiazdki.

 

Apartament większy - forma osobnego mieszkania - ja tam przebywamy z rodziną w wolne chwile  - to pokój 4 osobowy, toaleta z łazienką, osobna kuchnia w pełni wyposażona, garderoba, wyjście na taras. Okna na dwie strony. całość ok 45 mkw

Taras ma w sumie 65 mkw - na oba apartamenty, przegrodzony, zapewniający dyskrecję. Krzesła, stoły, leżaki na tarasie. Standard 4 gwiazdki.

 

Wszystkie pozostale pokoje sa po pelnym remoncie, z nowymi lazienkami, scianami, podlogami, sufitami i sprzetem. Koszt przygotowania jednego pokoju z lazienka i sprzetem to ok 50 tys PLN.

 

31. Rentowność.

 

sezon w Karpaczu to: styczeń, luty - 9 tygodni duże prawie 90% obsadzenie. -

czerwiec - 4 tygodnie - 50% obsadzenia.

lipiec, sierpień - 9 tygodni - 90% obsadzenia.

wrzesień - 4 tygodnie - ponad 60% obsadzenia.

grudzień – 2 tygodnie -  40% obsadzenia.

 

październik, maj - coś jest będzie na rachunki. Listopad, marzec, kwiecień - miesiące martwe - ja nie bawię się w zielone szkoły, noclegi pracownicze, uniwersytety trzeciego wieku. nie akceptujemy też zwierząt. minimalny czas pobytu 2  lub 3 dni w zależności od pory roku.

 

reasumując - moje obliczenia są takie 23 tygodnie x 7 dni x 30 miejsc: daje 4830 miejsc noclegowych rocznie - wariant bardzo pragmatyczny jeśli nie pesymistyczny.

 

dla tego okresu przyjmuje średnie obłożenie 75%, co daje nam ok 3600 miejsc noclegowych. Średnia cena noclegu w tym roku wynosiła ok 85 PLN brutto, daje nam to dochód 310 tys rocznie, w okresie covidowym.

 

Sądzę, że można to poprawić ok 15- 20%, szczególnie mając do dyspozycji recepcję, osobę od e-marketingu. Można też rozważyć krótkie noclegi, szkoły zielone, adaptację strychu, pokoje na poziomie zero. Na wszystko znajdzie się chętny.

 

zatem przy cenie 4.5M PLN za obiekt stopa zwrotu to min 8%. nie osiągalna przy żadnym mieszkaniu - jeśli jeszcze ktoś jeszcze wierzy w opłacalność wynajmowania mieszkań.

 

koszty gazu, wody prądu rocznie ok 14 tys. Podatek gruntowy 3 tys za posesje z działka 6.9 ara - własność. oraz działkę 8.49 ara - użytkowanie wieczyste. Internet, śmieci - 130 PLN miesięcznie, konserwacja pieca 350 PLN rocznie. całość kosztów. całość wychodzi mi na poziomie ok 22 tys rocznie, bez Pani zajmującej się pensjonatem.

Po remoncie nie jestem wstanie podać kosztów eksploatacyjnych - wszystko jest nowe - zakładam, że trzeba na pewno coś przemalować, odetkać, dowiercić, dokupić łóżko lub materac.

 

Oczywista oczywistość jest taka, że mając pensjonat i właściwe PKD możemy bez końca prowadzić remont, odpisywać pełen VAT, zresztą adresatem tego ogłoszenia nie jest para studentów szukająca kawalerki.

 

Jestem przekonany, że jest to rozsądna inwestycja przynosząca zyski na dość znacznym poziomie, która nie będzie tracić na wartości. Jeśli jesteś właścicielem przychodni lekarskiej, salonu kosmetycznego, kliniki i masz własną recepcję, która ma czas na e-marketing zamiast potwierdzać wizyty to zainteresuj się tą ofertą. Jeśli generujesz dochody a szukasz kosztów odpiszesz VAT. Jeśli chcesz zainwestować w zyskowny pensjonat to oferta dla Ciebie. Chcesz uciec przed inflacją, nowymi pomysłami władzy tej czy innej, rozważ tą propozycję. Cenna   w sumie 2 większe mieszkania w dużym mieście lub lepszy dom. I co najważniejsze to fajne miejsce na rodzinne wypady, spotkania ze znajomymi, spokojna starość.

 

 

Rozważę, zamianę na dom o wyższym standardzie w Warszawie, z ewentualna korekta cenowa.

 

Na wszelkie pytania odpowiem, dokumenty do wglądu od KW po wszelkie rachunki.

 

Zdjęcia w katalogu poniżej.

Zapraszam do kontaktu Marcin: tel 00 48 731 72 00 01.